De financiën van De Warren: ‘één van de meest ingewikkelde dingen die ik ooit heb gedaan’.

een interview met Jacob-Jan Koopmans, penningmeester van De Warren.

Door Linda Vermaat / 31 mei 2021

Jacob-Jan Koopmans (rechts) met Just Dengerink, mede-bestuurslid van De Warren, op de feestelijke viering van de start van de bouw.

Jacob-Jan Koopmans (rechts) met Just Dengerink, mede-bestuurslid van De Warren, op de feestelijke viering van de start van de bouw.

Jacob-Jan was altijd al goed met getallen en begrotingen: na de Middelbare school ging hij economie studeren en daarna rolde hij door als economisch beleidsadviseur bij de FNV. Maar ook naast zijn werkzame leven houdt Jacob-Jan zich dagelijks bezig met cijfers en berekeningen. Zo houdt hij tijdens het realiseren van De Warren de financiën scherp in de gaten, zodat wonen betaalbaar blijft. Hoe Jacob-Jan dat heeft aangepakt, en of je altijd een econoom nodig hebt voor de start van een wooncoöperatie lees je hier. Vier vragen aan de penningmeester. 

Hoe weet je hoeveel geld je nodig hebt?

‘Net als bij een privépersoon, die wil uitrekenen wat hij of zij maximaal kan lenen, begin je bij de basis. Wat zijn je inkomsten en hoeveel kan je dan lenen? Als je dit vertaalt naar onze situatie hebben we gekeken naar de toekomstige huuropbrengsten. Daarvan zijn de jaarlijkse kosten afgetrokken zoals onderhoud, beheer en verzekeringen. Het restant kan je uitgeven aan de financiering van het gehele gebouw. Vanaf dat moment kun je de maximale hypotheek berekenen.

Echter, toen wij deze berekening deden met de maximale dertig huizen die waren toegestaan volgens het besluit, werd dit een lastige puzzel. In de eerste klad-berekening kwam ik er achter dat dit financieel niet uitkwam. Gelukkig mochten we kiezen voor dertig zelfstandige woningen óf konden we elke zelfstandige woning splitsen in twee onzelfstandige woningen. Onze voorkeur ging uit naar méér en goedkopere woningen en zo kwamen we uit op 36 woonunits. Met deze mix kregen we flink wat extra inkomsten. Zo kwamen we uit rond de vier ton per jaar. Voor dit bedrag was bouwen mogelijk. 

Hoe zijn jullie gekomen tot juist financieringsmix?

Bij onze eerste gesprekken met de bank kwam naar voren dat we niet het hele bedrag konden lenen. Geen verrassing, want dit gebeurt vaker als het gaat om een zakelijke lening. Het meenemen van 20 tot 25% eigen geld is heel normaal. Wij wisten wat ons te doen stond, want voor de 75% die de bank wel wilde investeren hadden we al snel een intentieovereenkomst. Echter, op een totaalbedrag van 7.4 miljoen mis je dan nog een flink bedrag. De uiteindelijke mix is een stapeling van een lening van de bank, het Participatiefonds Duurzame Economie Noord-Holland, het duurzaamheidsfonds Amsterdam, obligaties verkocht via Crowdfunding, duurzaamheidssubsidies en de borg van onze huurders.

(Check voor een aantal subsidies de links onderaan dit artikel)

We begonnen met de grootste financier en toen zijn we de andere bedragen daarbij op gaan tellen. We hebben als eerste gekozen voor het opzetten van een crowdfunding en om te werken met een participatiefonds; het Participatiefonds Duurzame Economie Noord-Holland.

Dit was nog een flink gepuzzel, want bij een participatiefonds bleek dat de kosten van terugbetalen in de eerste jaren heel hoog waren, want je moet alles relatief snel terug betalen. Terwijl de bank je de volledige dertig jaar geeft om het geleende bedrag terug te betalen. Wij zijn toen het gesprek aan gegaan met de bank en zij hebben echt meegedacht. Zo beginnen we pas na acht jaar met aflossen van de hypotheek bij GLS, maar wel met de voorwaarde dat we het gehele bedrag binnen de dertig jaar aflossen. Dit geeft ons tijd om in de eerste acht jaar die andere leningen af te lossen.

We hebben gekozen om mogelijke huurverhoging niet te gebruiken om financiering te dekken. Dit wel gebruiken geeft veel onzekerheid en als je een berekening maakt zonder huurverhoging dan bouw je tegelijkertijd een buffer in. Dat is ook een heel goed argument naar je financiers om het juist niet mee te laten tellen. We hebben nooit formeel een afspraak hierover gemaakt, maar dit geeft ons ruimte indien we die ooit nodig hebben. 

(vlnr) Luc Scouten, Gerard Roemers en Jacob-Jan Koopmans bij de start van de bouw van De Warren

(vlnr) Luc Scouten, Gerard Roemers en Jacob-Jan Koopmans bij de start van de bouw van De Warren

Hadden jullie een startkapitaal?

Gelukkig hebben we in de beginperiode subsidies gekregen van de provincie Noord Holland en de gemeente Amsterdam,  waardoor we de bouw überhaupt konden opstarten. Denk aan kosten die je maakt voor een architect, constructeur en installatieadviseur. De opstartkosten zijn gemiddeld 4% van de totale kosten. Dit is geld dat je moet besteden voordat je een bouwvergunning hebt, of voordat je erfpacht hebt afgenomen. We spreken dan van risicodragend geld, want zonder een contract met de aannemer lukt het niet om geld van de bank te lenen. Naast subsidie hebben we ook een kortlopende lening van de provincie Noord-Holland gekregen; zonder deze lening hadden we nooit kunnen starten. Een project als De Warren - zonder credentials daarbij is het eigenlijk niet mogelijk om aan ander geld te komen. Dit geleende bedrag betalen we terug tijdens de bouw. 

Jij ben econoom, is zo iemand noodzakelijk bij de opstart? 

Dat denk ik niet, maar je moet wel iemand hebben die goed kan rekenen, precies is en systematisch kan werken. Ik ben gewend om met spreadsheets te werken en ik weet hoe een boekhouding in elkaar zit, dat hielp enorm. Toen wij begonnen hadden wij dit niet, maar als je een voorbeeld-template kunt bemachtigen en je hebt goede contacten met een bank dan heb je niet per se een econoom nodig. Wel iemand die goed kan rekenen en die de hele tijd scherp voor ogen houdt wat de financiële repercussies van een verandering in het project zijn. Eigenlijk iemand die continu blijft zeggen: ‘Hoeveel geld kost dat dan?’. Het is een Gatekeeper positie, die je streng moet bewaken. Blijf je financieren continu up to date houden.

Sowieso: begin bij wat je weet en ga dan uitbouwen naar wat je niet weet. Zo heb ik iemand gezocht, Clemens Mol van !Woon, die ons hielp bij het bouwen van een businesscase. Ook heeft hij ons gekoppeld aan de bank. Vergis je echter niet; als je eenmaal in gesprek bent met de bank ben je er nog lang niet. Zo zijn er altijd meerdere rondes geweest en was het nooit in één keer goed. Deze controle zorgt voor het spotten van gaten in je business-case. Dit klinkt misschien niet fijn, maar hierdoor weet je ook dat je niet voor verrassingen komt te staan. 

feestelijke viering van al het harde werk door penningmeester Jacob-Jan

feestelijke viering van al het harde werk door penningmeester Jacob-Jan

Als tip wil ik graag meegeven: zoek iemand die jouw Excel-sheets secuur naloopt. Iemand die elk veld en elke verwijzing checkt, zodat je niet een flater slaat bij de bank als je alles aanlevert. Een foutje zit in een klein hoekje en kan veel effect hebben - het is dus erg belangrijk om iemand te hebben die berekeningen regelmatig controleert zodat je zeker weet dat alles klopt. 


links:



financienJoey Hoddekennisbank, financien, subsidies, participatiefonds, begroting